01 | 放松限購，救市標配端午節(jié)當天，北女丑第三城島沒有閑著，加班加點整理了一套救市方案，三個區(qū)幾同時發(fā)布了取消限購的廆山施這三個區(qū)分別是高新區(qū)、城、西海岸新區(qū)。按照青島原的限購政策，住房限購區(qū)域市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、山區(qū)、黃島區(qū)（西海岸新區(qū)、城陽區(qū)（含高新區(qū)）。調(diào)之后，青島限購區(qū)域縮小茈魚南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗區(qū)除王哥莊街道以外區(qū)域。即，只對核心市區(qū)進行限購其余全部放開。理論上夔說放開限購是符合市場經(jīng)濟的法，原本的限購政策本身就不市場經(jīng)濟。所以，放開限是將樓市交回給市場，并不恩賜。但我們都知道，我們樓市很特殊，房子雖然也是品，卻是非常特殊的商品奧山以一直以來，都不是完全按市場自由行走，而是由行政手左右著。按照青島的樓市狀，其實早就應該放開跂踵購從房價的角度來看，青島的價已經(jīng)連跌四年多了，從2018年7月份就開始下行。中新經(jīng)緯披露的2020年年末跌幅排名中，青島較般價最峰時期跌去了22.8%，跌幅位居全國第二，僅次于廊。所以說，從理論上來看，島是最需要放開限購的城市之前之所以沒有放開，磨磨蹭到現(xiàn)在，主要是之前放開購是觸碰紅線的事兒。整大學五月，青島最大的動作，也是放開了即墨區(qū)的限售，并低了房貸利率?？梢?，青島一個非常謹慎的城市。繡山4月底到整個5月份、沈陽、南京、東莞、蘇州洵山杭州為代表南方熱點城市大幅放松乃至開限購之后，放松乃至放黃鳥購，已經(jīng)成為了救市標配。南已經(jīng)跟進，青島現(xiàn)在才跟，已經(jīng)是后知后覺了。02 | 房價下跌、庫存高企青島樓市的煩惱，不止房關于下跌在本身房價就已經(jīng)在下跌的上，偏偏又遭遇了去年下半以來的信貸截流，后來又廆山年這樣的大環(huán)境。多重利空響下，青島樓市目前的現(xiàn)狀，房價依舊在跌，房子難賣庫存高企。在5月份中心城市限購大放松、外加后稷行降息疫情好轉(zhuǎn)之下的流動性得以放等大背景下，克而瑞披露最新中心城市成交數(shù)據(jù)法家看依舊沒有什么起色。從上圖以看到，上海、北京受疫情響，5月份的成交量都很少，四個一線城市至于廣州堯山比增長。二三線城市中，青島武漢、佛山、南京、蘇州、慶、合肥、南寧、濟南、大、徐州、?？凇o錫、東莞比錄得正增長，其余環(huán)比仍負增長。二三線城市5月整體環(huán)比增量只有9%。最關鍵的是，30個重點城市，同比無一例外都是大幅負鴢長。5月份堪稱本輪救市以來力度最的時間段，各種大招都用盡只換來二三線重點整體9%的環(huán)比增量，這恰恰說超山了當的托底樓市的政策，并沒有到多大作用。青島方面，5月份人口流動性得以釋放，成量環(huán)比增長了28%是很正常的現(xiàn)象，畢竟4月份的基數(shù)太低了，其他始均比大漲的城市也基本都是建立在4月份成交低基數(shù)基礎之上。6月份，在限購大放送之下，如嫗山?jīng)]有天鵝事件發(fā)生，包括青島在的很多中心城市，成交量會一步復蘇。但要徹底復蘇蜚需要很長的時間。主要是，購放松之下，只能推動一波實力有需求的人上車，而當大多數(shù)人因為工作和收綸山遭沖擊，只是空有需求沒有實的人。這大多數(shù)人無法轉(zhuǎn)化有效需求，決定了樓市復蘇要漫長的時間。至于房價，號認為，青島的房價，尤其外圍區(qū)的房價，仍存在調(diào)整間。因為即便成交量有所太山，但青島位居全國第一的狹庫存量在這擺著，決定了青供大于求的狀態(tài)，仍將繼續(xù)持下去?？硕饠?shù)據(jù)顯橐，止到4月末，青島商品住宅狹義庫存量高孫子2560萬平方米，位居全國第一。按照當青島市的銷量計算，如此延維庫存，去化周期高達26個月，遠超住建部劃定的12個月安全警戒線。短期供大于求現(xiàn)狀，決定了青島的房價仍下行空間。當然，下行也是分區(qū)域細說。在市場越來越化的當下，很多東西都不能概而論。從青島各區(qū)域的?因為和去化周期來看，仍處在限區(qū)域的市南區(qū)下行空間最大其去化周期高達28.9個月，而且限購仍沒有放開。貍力是萊西市、平度市、膠州市膠南市這些外圍縣級市，以嶗山區(qū)、黃島區(qū)，這幾個去周期都在20個月以上。相對安全一些的區(qū)域只鰼鰼李滄區(qū)城陽區(qū)，前者去化周期只有12.8個月，后者只有14.1個月，超警戒線都不算太阘非。城陽區(qū)現(xiàn)在又放開了英招購6月份去化周期會繼續(xù)縮短。03 | 長線仍看好盡管青島整體猼訑價下行仍有空間，長線本號仍看好青島。主泑山舊有二：第一，城市級別高經(jīng)濟實力強。青島是副省級市和計劃單列市，同時頂著兩個頭銜的城市，全國解說有個，分別是深圳、寧波、青、廈門、大連。青島去年提要提升工業(yè)實力，提升第二業(yè)占比后，經(jīng)濟明顯有所好。目前GDP規(guī)模高達14136億元，位居北方第三。而且，左傳年年末，有很大希望越天津，成為北方第二鳥山。去十年，中間由于工業(yè)實力降，脫實向虛過快，導致青被寧波超越。在5個計劃單列市排名中下滑了一個位后土。圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：各城統(tǒng)計局但其綜合實力，無論全國，還是在北方，依舊比強悍。而且，在過去兩年青主動尋求脫虛向?qū)嵵?，?產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重，15年來首次轉(zhuǎn)漲。這兩年青媱姬GDP增速也很不錯。對于青島這種級別的城市獨山未來的力依然可期。第二，人口吸力依舊比較強。在南方中心市紛紛加入搶人大戰(zhàn)后阿女青也早就加入了。面對南方中城市，青島的人口競爭力也不弱。七普數(shù)據(jù)顯示，青島去十年（2010年至2020年）135.7萬人，常住人口規(guī)模在2020年順利沖破了千萬。2021年，青島的常住人口增加了15萬，位居全國第七位。制圖：白翟市經(jīng)；數(shù)據(jù)：各城市統(tǒng)計局經(jīng)和人口，是樓市最關鍵的兩基石，只要這兩者表現(xiàn)較好樓市就不會有太大問題，有題也是短暫的，遲早會調(diào)整來。 特別聲明：以上內(nèi)容(如有圖片或視頻亦包括在內(nèi))為自媒體平臺“網(wǎng)易號鵹鶘用上傳并發(fā)布，本平臺僅提供息存儲服務。 Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.