撰文 / 張文靜編輯 / 田晏林房地產(chǎn)市場變幻莫測兵圣杭州購房者深度認的綠城、濱江、融三大房企品牌中，今融創(chuàng)為應(yīng)付債務(wù)頭爛額；業(yè)內(nèi)心中“白月光”綠城，自創(chuàng)始人宋衛(wèi)平淡后，在杭州本土人眼中已“泯然眾人。看起來，曾經(jīng)的千年老二”濱江集似乎扛起了浙系房的大旗，成了這輪行周期里的贏家。事實果真如此嗎？國的房地產(chǎn)行業(yè)還有完全脫離煎熬期一點風吹草動就容草木皆兵。這點，開發(fā)商的拿地意愿可見一斑。土地，為房地產(chǎn)開發(fā)商最要的生產(chǎn)資料，現(xiàn)今，卻被更加謹慎理性地對待。中國數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示2022年1-5月，TOP100企業(yè)拿地總額4681億元，拿地規(guī)模同比降64.7%。且相較于央企，民營房受制于債務(wù)壓力，不敢在土地市場貿(mào)加碼。但就在房企遍如履薄冰的時候杭州本地民營房企州濱江房產(chǎn)集團股有限公司（簡稱“江集團”）卻以單豪擲超180億元買地，震驚業(yè)內(nèi)。數(shù)顯示，從今年前五月的新增土地貨值名看，華潤置地、江集團和綠城中國別以634億元、592億元和565億元占據(jù)榜單前三位作為僅次于央企華的拿地“猛將”，江集團是極少數(shù)依押注單一市場，成擁有千億年銷售額全國百強房企。盡在2021年，該公司銷售額達到1691億元，但在過去很長一段時間里肥遺濱都跟在“老大哥”城中國身后，聲名顯。甚至在全國房紛紛涌入杭州市場會兒，招架不住外勢力進攻的濱江集還曾一度因保守掉。2015年前后，這家深耕杭州市場房企也曾嘗試走出州，向深圳、上海一線城市擴張，但終都無功而返。業(yè)對濱江集團的評價此出現(xiàn)兩極分化—喜歡它的人，把它為杭州的房企標桿同時外界也質(zhì)疑濱有限的對外擴張能，支撐不起它的勃野心。2022年，是濱江集團“三十立”之年，也是創(chuàng)人兼集團董事長戚興整60歲的年頭。半個月前，戚金興外表示，未來5至10年是濱江最好的發(fā)展期，也是其本人合能力最強的時期只是市場還很不放。面對當前的房地行情，濱江集團逆而上，真的踏準市節(jié)奏了嗎？偏安杭一隅，能否讓其一永逸？單月豪擲180億5月26日，濱江集團發(fā)布公告稱提請股東大會批準目公司向合作方股提供財務(wù)資助合計超過186.2億元。在此一周前，該團董事會剛剛通過議，一天內(nèi)成立了4家地塊項目公司。種“豪橫”舉動，不透露出“要大干場”的信號。今年半年，在同行們捂錢袋子，經(jīng)常缺席地拍賣會時，濱江團先是豪擲186億元在杭州首輪土拍拿下11宗地塊，5月初又斥資57億元接盤出險房企陽光位于浙江永康市經(jīng)開發(fā)區(qū)的6宗地塊。這意味著，短短1個月內(nèi)，濱江將17宗土地收入囊中。據(jù)指研究院統(tǒng)計，TOP100企業(yè)前4月拿地總額3626億元，拿地規(guī)模同比降55.9%。而濱江集團，1月至4月以累計新增貨值575億元排在全國房企榜首。與一年教山杭首批集中供地時的憂心情不同，近兩月來戚金興大筆投，引起了市場和投者的注意。一向低的濱江，為何在鶴風聲的2022年選擇逆勢擴張、積極購，背后到底在打么主意？要知道在年前，戚金興對土市場還非常悲觀，為“努力做到1%至2%的凈利潤水平”就很不錯了。但在年5月召開的2021年業(yè)績會上，面對投資者對濱江逆勢地的疑問，戚金興反前態(tài)，稱拿地是于對杭州房地產(chǎn)市可持續(xù)發(fā)展的信心“公司今年拿地利率整體高于去年，均凈利潤率在8%左右?！辈贿^，有業(yè)人士認為，這個利水平可能是保守估，實際可能會超過8%。一位杭州房企人士告訴《財經(jīng)天下周刊，今年一批次中供地中，濱江的氣并不算好，11宗地中僅1宗是搖號中標；5宗是不足封頂獲得的；另外5宗，商業(yè)地塊較多或是來社區(qū)地塊。在該企人士看來，濱江拿到這么多的土地與拍賣規(guī)則的調(diào)整一定關(guān)系。據(jù)悉，年杭州首創(chuàng)了“次報價者得”，即當拍地塊達到10％溢價后，將直接轉(zhuǎn)入次性報價環(huán)節(jié)。一性報價環(huán)節(jié)中，若2個及以上有效報價，即有效報價中金第二高報價為競得。這意味著，單打斗比不上抱團取暖據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，照新的規(guī)則，最高肯定沒人想投，因房企都是交了巨額證金來參加土地拍的，不是來“自殺的，“如果以小團的形式，在出價的候直接拉到最高，余都往第二高的價去投，那么小團體，肯定會有盟友參搖號或是直接中標”一位接近濱江集的杭州房企土地投部人士透露，濱江年拿到的11宗土地基本沒有全自營的都是合作，而且是團參拍搖號?！坝?土地至少有2家企業(yè)合作，多的能有5家聯(lián)合，從一開始就定。”《財經(jīng)天下周刊還注意到，前年，濱江集團在浙省全覆蓋布局，而年更多在看杭州的會。一位熟悉杭州市的人士表示，由限價，杭州核心地市場“倒掛”現(xiàn)象為普遍，即同地段手房比新房價格高多。“2021年杭州一系列政策推行二手房銷售受到影，但核心地段新房乎不受影響，都是房就售空，且搖號簽率并不高。”并近年來，互聯(lián)網(wǎng)電的發(fā)展吸引了大波才，杭州人才引進居全國前列。只要斷有人口流入，就怕沒人買房。但濱集團營銷員工也坦，整體市場行情下，銷售有一定壓力只不過杭州人口一向內(nèi)流入，也讓濱拿地充滿底氣。對州未來樓市的看好以及在本土積累的大客戶群，濱江集才敢毫不猶豫地加賭注。但在當?shù)貥I(yè)人士看來，找到靠的盟友，抱團拿地非易事。濱江能如順利地做到，與掌人戚金興的行事風息息相關(guān)。（2019年，上海，杭州濱江集團開發(fā)濱江樓公園壹號樓盤 圖源：視覺中國）老板何來頭？1962年出生的戚金興是杭本地人，最早曾任州市江干區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企局科長。1992年，他拿著借來的8萬元，帶著6名員工開始籌建一家集體所制的房屋開發(fā)單位—濱江房屋建設(shè)開公司。1996年，杭州濱江房產(chǎn)集團限公司成立。1999年，濱江集團開始改制，以戚金興為表的管理層買下了司60%股權(quán)，之后的兩次增資，江干國有資產(chǎn)經(jīng)營管理司持股比例被稀釋8%。2006年，戚金興又買下了這8%的股權(quán)，濱江集團徹底成為一家民營產(chǎn)公司。2002年，濱江憑借開發(fā)金海岸豪宅項目，一成名，杭州樓市也此進入豪宅精裝修代。此后，金色家、金色海岸等項目繼面世，更加奠定濱江集團在杭州的位。2008年，濱江集團在深交所上，成為國內(nèi)最早一登陸A股的房企。但沒人能想到，創(chuàng)業(yè)初，戚金興一直在歷沒錢、沒人、沒地的窘境。這也使想到合作建房，直今天，也成了濱江團的經(jīng)營底色。據(jù)業(yè)人士透露，房企愿意跟濱江綁定的大原因是戚金興肯利。據(jù)悉，濱江集在合作項目中的持比例都不高，大多為20%，最低只有10%，最高也不過40%。一位在杭州負責土地投資的房人士劉明與濱江集有過幾次合作，在看來，戚老板能在州呼朋引伴，與他性格和管理手段不關(guān)系?！捌堇习寤?不篩合作伙伴，只能一起賺錢，誰都。而且濱江付款很時，都是現(xiàn)金支付”《財經(jīng)天下》周獲悉，在與濱江合的企業(yè)中，不乏興、建杭、中豪等與江關(guān)系密切的“老計”，也有拍地過中直接敲定的“新友”。劉明說，像豪、通達、杭州灣公司，都是跟著濱集團一起發(fā)展起來，這些企業(yè)的老板曾是戚金興的“小弟”，現(xiàn)在在各自域發(fā)展很好?！霸S合作單位愿意跟著金興，就是因為戚板愿意給利潤?！?且，由于濱江在杭具有強大的品牌影力，有些項目不用營銷就能快速去化合作者也紛至沓來數(shù)據(jù)顯示，2021年濱江集團全口徑售額1691.3億元，但在權(quán)益銷售方面，該公司仍未到千億規(guī)模，2021年僅為871.5億元，權(quán)益銷售比為51.53%。2019年，濱江集團首次跨入千億規(guī)模但由于該公司長期取合作方式經(jīng)營項，其銷售額也經(jīng)常外界質(zhì)疑“注水”不過，戚金興并不乎這些言論。2017年，杭州市場一直以來的“綠城第一濱江第二、萬科第”格局被打破，綠讓出多年杭州銷售軍的位置。戚金興說，“既然格局打了，濱江就必須爭一了。不然對不起的團隊，他們兵強壯，戰(zhàn)斗力強，我須給他們爭奪榮譽機會。”其實在創(chuàng)近20年的時間里，戚金興一直低調(diào)夷山在綠城中國創(chuàng)始人衛(wèi)平的身后。當年創(chuàng)收購綠城失敗后外界直言最高興的戚金興。因為宋衛(wèi)歸來，戚金興不再軍奮戰(zhàn)，有所依附浙江品牌可與外來頭抗衡。而有宋衛(wèi)的綠城在前，濱江更安全。戚金興也，有宋衛(wèi)平在，“風風火火，我就躲他后面——他的高顯得我低調(diào)。”如，這個杭州房企的千年老二”似乎要起“浙系”房企的旗了。“濱江是少在廢墟中真的活下的民營兄弟?！币?資深地產(chǎn)從業(yè)者感道，在他看來，濱在這輪周期下能活來的原因在于沒大擴張、也沒玩高周，“不過，像這種而美、中而美的房在其他省市也有，是都沒上市罷了。多位杭州房企人士《財經(jīng)天下》周刊達了對戚金興經(jīng)營式和管理手段的肯，在普遍裁員、降的房地產(chǎn)行業(yè)，濱集團的團隊離職率持低位。事實上，到2021年，該公司員工人數(shù)僅有1644人?！翱偛烤蛶资畟€人，戚金女虔身的人都是跟了他二多年的。好在沒怎加杠桿，而且合作建多，自己出資少基本不出浙江省，以公司還算穩(wěn)健。在上述房企人士看，濱江的模式，很房企學不來，它能用綠城1/5的人力，將成本壓低10%。（杭州濱江集團事長戚金興 圖源：視覺中國）為何走出浙江？走不出浙，一直是外界對濱集團最大的詬病。2018年，戚金興在接受媒體采訪時評濱江上市十年的表，稱“充其量算合”。這談不上是一滿意的評價。在他來，那些年的保守慎和踏錯節(jié)奏讓濱錯失了不少機會。管濱江的負債水平直保持在行業(yè)低值但沒能把企業(yè)規(guī)模大，始終讓戚金興到遺憾。2008年，房地產(chǎn)行業(yè)向好濱江集團卻只拿下3個項目。之后的兩，濱江拓展到三四城市，但花了三年時間才消化完畢。2014年，完成去化一身輕的濱江，再謹慎起來，為保持金流和銷售量，降貸款與負債。但到2015年前后，戚金興決定提速，嘗走出杭州舒適圈，深圳、上海等一線市拓展，但由于人精簡，不能支撐跨管控，管理半徑一，企業(yè)就支撐不了幾度陷入突圍困境離開大本營之后，江集團“水土不服得厲害。2015年底，濱江聯(lián)合平安動產(chǎn)以34.65億元競得上海寶山區(qū)宗地塊，沒想到遭調(diào)控，這個項目被了好幾年；2016年深圳龍華舊改項，也因政策原因被下暫停鍵，濱江退了項目，并且向合方借出的11.6億元也打了水漂，導(dǎo)2019年濱江計提了7.24億元壞賬。此外，上海湘府園項目也出現(xiàn)類似紛。嘗試走出浙江敗后，濱江再次回杭州，并加大拿地度。2021年，濱江新增38個項目，35個分布于浙江，其中杭州有18個。此外，截至2021年底，公司土地儲中，杭州占60%，寧波等二三線城市25%，外省僅占15%。“濱江確實很少走出浙江，南京廣東有個別項目，是都沒有擴出去，近更是杭州都不出”杭州一位房企人直言。在劉明看來水土不服的原因在“玩不過同行的高轉(zhuǎn)”。據(jù)他透露，江目前仍是較粗放人管項目模式，制化或信息化滯后。濱江團隊都是老員，合作的是老施工位，使用老工法工，所以很少出錯，也是濱江人均效能的原因之一。”但同時表示，因為制不全，招標或是成管控上還是很粗放，一旦出現(xiàn)新管理和新的施工單位，濱江沒有足夠的經(jīng)及熟悉度，就容易錯，舞弊案件會層不窮。在5月份的業(yè)績會上，戚金興表出對杭州市場極為好。他說杭州是全少有的幾個供需平的城市。人才的流，也支撐了房地產(chǎn)場平穩(wěn)健康發(fā)展，江在杭州市場份額幾年都保持在10%左右。但有投資者出異議，認為如果遠偏安一隅，浙江場是否足夠大，能撐濱江一直領(lǐng)先？及走向省外，濱江力是否存在明顯短？對此，戚金興只“向同行借鑒學習“省外與合作方優(yōu)互補”等模糊言辭應(yīng)。在劉明看來，果在杭州市場，濱都做不下去了，那其他房企更做不下；如果杭州市場都行，其他城市會更糕。不過，他也表，從長期來看，杭的經(jīng)濟發(fā)展還有待一步觀察，在企業(yè)員的背景下，樓市險依然存在。對于家企業(yè)的掌舵者來，選擇哪種經(jīng)營戰(zhàn)，往往是一個辯證舍的過程。是求穩(wěn)求快、還是求規(guī)模考驗的是老板的智和決斷。戚金興給的答案是，在行業(yè)行期，保住規(guī)模，住大本營。但在行人士看來，濱江集未來最大的風險，是成也戚金興，敗戚金興；二是成也州，敗也杭州。（采訪對象要求，文劉明為化名） 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