原標(biāo)題：上海樓購(gòu)房預(yù)期有所恢：新房冷熱分化有樓盤再現(xiàn)千人號(hào)來(lái)源：澎湃新2022年上海樓市經(jīng)歷了波浪型勢(shì)。2022年全年新房熱度超過(guò)手房，新舊成交例高達(dá)1:1.8，為近十年來(lái)最。二手房市場(chǎng)受房供應(yīng)等影響成量觸底，全年成二手房16萬(wàn)套，為近五年最低。過(guò)，自2022年底及2023年元旦后，購(gòu)房者預(yù)開(kāi)始修復(fù)。新房熱分化明顯，有目再現(xiàn)“千人搖”上海中原地產(chǎn)場(chǎng)分析師盧文曦示，2022年年初受到高供應(yīng)的動(dòng)，實(shí)現(xiàn)“高開(kāi)，1月單月新房成交面積接近130萬(wàn)平方米，創(chuàng)下年峰值。此后成一路快速下探，4、5月份受到疫情影響，成交陷入滯。6月全市按下“重啟鍵”后快進(jìn)入狀態(tài)，每月批的集中供應(yīng)提良好支撐，連續(xù)月成交量超過(guò)100萬(wàn)平方米。四季度后勁略顯不足10月成交面積出現(xiàn)大幅跳水，好11月成交再度有所回升。即便2022年有2個(gè)月受疫情影響新房銷停滯，但從全年交看，上海新房買力韌性仍較足根據(jù)上海鏈家研院的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)，2022年，上海全市累計(jì)成交金額6361億元，同比增長(zhǎng)9%，成交套數(shù)86937套，同比僅下降6%，套均總價(jià)732萬(wàn)元/套，同比增長(zhǎng)17%，成交均價(jià)64076元/平方米，同比增長(zhǎng)15%?！?022年樓市雖降溫，新房市場(chǎng)并不算冷，對(duì)于區(qū)位優(yōu)、資質(zhì)良好、有引力的樓盤，積方面基本都達(dá)到應(yīng)觸發(fā)盡觸發(fā)。成交比例來(lái)看，舊比高達(dá)1:1.8，為近十年來(lái)最高?！鄙虾ｆ溂?究院首席分析師雨蕾表示。從供來(lái)看，2022年全年，上海累計(jì)應(yīng)新房套數(shù)101519套，同比增長(zhǎng)38%。上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示改善力量一直在撐上海新房市場(chǎng)套均總價(jià)600萬(wàn)元以上每一個(gè)區(qū)段和2021年相比，占比都高于年，而600萬(wàn)元以內(nèi)價(jià)位段都低去年。中高端改依然是新房市場(chǎng)比較搶眼的部分盧文曦指出，雖上海新房購(gòu)買力性足，但也要看在連續(xù)高供應(yīng)下勁不足。比如徐板塊，2022年7月份開(kāi)盤的蟠龍?zhí)斓?，入圍?1.22分，11月份，招商璀璨時(shí)入圍分為63.42分，可見(jiàn)熱點(diǎn)板塊入圍分在下降一旦分?jǐn)?shù)進(jìn)一步滑，市場(chǎng)信心或生重大轉(zhuǎn)變。而到了四季度，即入圍，有購(gòu)買機(jī)也會(huì)有人放棄，棄號(hào)率”有所抬。不過(guò)，在2022年年末兩批集中供應(yīng)接連入市的動(dòng)下，新房的認(rèn)和成交回溫。上中原地產(chǎn)公開(kāi)的據(jù)顯示，新年首(2023年1月2日—1月8日)，上海新建商品宅成交面積35.21萬(wàn)平方米，環(huán)比增加38.38%。其中，上海商品住宅成交TOP10項(xiàng)目的簽約套數(shù)均超百套，為史以來(lái)首次。中地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，年首周，成交排前三的項(xiàng)目分別位于嘉定的越秀利嘉悅云上、普的招商蘇河璽、定的萬(wàn)科掌心原。其中，越秀保嘉悅云上項(xiàng)目在周內(nèi)成交425套房源。據(jù)“克而上?！惫_(kāi)的周(2023年1月9日～1月15日)開(kāi)盤數(shù)據(jù)，近期開(kāi)盤項(xiàng)目市場(chǎng)冷分化依舊明顯，門項(xiàng)目及內(nèi)中環(huán)目仍然搶手。周開(kāi)盤的7個(gè)項(xiàng)目中，位于靜安的鴻里和閔行的古美庭全部售罄。其，2023年1月12日開(kāi)盤的鴻印里再現(xiàn)“千人搖”的名場(chǎng)面，并以極低的棄號(hào)率功“日光”。另公開(kāi)信息顯示，1月18日，位于黃浦區(qū)的綠城·外蘭庭項(xiàng)目頂著97分的入圍高分開(kāi)選房，均價(jià)約14.5萬(wàn)元/平方米，共推出111套房源，1小時(shí)4分鐘直接售罄。同，位于閔行浦江的華發(fā)建發(fā)·縵二期項(xiàng)目推出42套建面約99平方米精裝3房，該項(xiàng)目共計(jì)吸引199組客戶認(rèn)購(gòu)，直日光清盤。不過(guò)在代理中介看來(lái)上海新房項(xiàng)目熱分化仍較明顯。除了一些熱門的價(jià)格倒掛多，區(qū)比較好的樓盤，體上熱度沒(méi)有以高了，包括同區(qū)的項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)的積也有所下降，不板塊熱度不一。前市場(chǎng)供應(yīng)充足客戶可選擇余地，像臨港新房供量大的區(qū)域，熱下來(lái)了。”另外以位于寶山羅店塊的上海寶山天項(xiàng)目為例，“克瑞上?！睌?shù)據(jù)顯，該項(xiàng)目于1月12日開(kāi)盤，推出套數(shù)236套，開(kāi)盤去化率為21%。楊雨蕾指出，從2022年年末第七批和第八批的供情況來(lái)看，有大市區(qū)盤和熱門盤市，無(wú)論是從推數(shù)量還是推盤質(zhì)來(lái)說(shuō)都較前幾批明顯的提升，供端有意釋放一些質(zhì)較高的樓盤吸市場(chǎng)的關(guān)注，而延緩樓盤上市的奏。這種情況預(yù)會(huì)持續(xù)到2023年，并且從土拍況來(lái)看，預(yù)計(jì)2023年同樣會(huì)是一個(gè)供應(yīng)大年。政委員建議政策調(diào)，部分購(gòu)房者心改變?cè)谛路抗?yīng)聯(lián)動(dòng)價(jià)的加持下2022年新房熱度明顯超過(guò)二手，從成交比例來(lái)，新舊比高達(dá)1:1.8，為近十年來(lái)最高。對(duì)比2020年時(shí)的新舊比1:4，差異顯著。根據(jù)上海鏈家究院數(shù)據(jù)，2022年上海全年共成交二手房16萬(wàn)套，為近五年最低但成交水平依然于2017年。楊雨蕾指出，經(jīng)歷2020-2021年兩年需求的爆發(fā)，短期需求有定的消耗，在高數(shù)的情況下，2022年整體成交有所回調(diào)也是情理中。此外，考慮2022年受到一些外部因素的影，全年實(shí)際有效交時(shí)間僅為四分三，所以整體成量并不算太低。前無(wú)論是房地產(chǎn)控政策還是市場(chǎng)交均已經(jīng)處于底，從各方面來(lái)看市場(chǎng)都有望好于年。從市場(chǎng)反饋看，市場(chǎng)也已有回溫?！翱蛻舻?意度比之前高了之前客戶看完房說(shuō)回去考慮考慮或者說(shuō)房子價(jià)格來(lái)后通知他，但在客戶看完基本就在房子里面問(wèn)東價(jià)格能不能談談，能不能接受換?？梢悦黠@感到客戶想訂房的愿更強(qiáng)了?！鄙?浦東楊東板塊的名經(jīng)紀(jì)人說(shuō)道。在2022年11月左右，即便房愿意降價(jià)，但買仍猶豫入市。據(jù)述經(jīng)紀(jì)人反饋，負(fù)責(zé)的門店的帶量也有所提升。之前平均下來(lái)一一兩組或者兩三帶看，現(xiàn)在每天本上都有四五組”一部分擔(dān)心年政策有變動(dòng)的客已開(kāi)始行動(dòng)?！?部分置換的客戶心態(tài)是年前要買，因?yàn)樗麄冇X(jué)得后大環(huán)境會(huì)好轉(zhuǎn)房地產(chǎn)后續(xù)也會(huì)暖，所以想先把子訂好，等年后場(chǎng)好了再把自己房子出售。這部客戶比較看好后的房地產(chǎn)市場(chǎng)，為市場(chǎng)回暖后其身房屋的出售周也會(huì)縮短，所以類客戶通常會(huì)拿一部分資金先把子定下來(lái)，并和東溝通放慢成交期?！绷硪幻?浦東源深板塊的紀(jì)人也反饋，目客戶的心態(tài)較之已經(jīng)有所不同。2022年10月左右市場(chǎng)降溫，家都說(shuō)不知道后市場(chǎng)會(huì)怎么樣，會(huì)房子降價(jià)都賣掉。但現(xiàn)在一部客戶的心理預(yù)期經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變。特是一些客戶預(yù)期后是否會(huì)出臺(tái)樓政策帶動(dòng)樓市回?！睋?jù)澎湃新聞道，2023年上海兩會(huì)期間，上市政協(xié)委員丁祖、張琦、葉峻在關(guān)于上海調(diào)整樓四限政策的建議提案中指出，目，上海新房市場(chǎng)持強(qiáng)勁供給勢(shì)頭但需求卻逐漸疲。進(jìn)入去年四季，部分項(xiàng)目較前開(kāi)盤熱度下降。時(shí)，上海遠(yuǎn)郊市承壓，市場(chǎng)加速行。此外，受限政策影響，市場(chǎng)二手房倒掛情況顯。購(gòu)房端，中城區(qū)熱門紅盤倒價(jià)差較大，投資投機(jī)客戶涌入紅。同時(shí)，二手房場(chǎng)購(gòu)買力也出現(xiàn)足，市場(chǎng)陷入凝。提案認(rèn)為，為抓緊市場(chǎng)窗口期使調(diào)控政策先于場(chǎng)全面下行來(lái)臨前，有必要基于海樓市現(xiàn)狀作出些符合市場(chǎng)規(guī)律調(diào)整。包括限購(gòu)策應(yīng)適度調(diào)整，議有條件、分區(qū)地試點(diǎn)放松限購(gòu)及時(shí)調(diào)整認(rèn)貸標(biāo)，在貸款還清的提下，認(rèn)房不認(rèn)；有條件地放松售；有條件地打限價(jià)。受多重因影響，房東的心預(yù)期也開(kāi)始轉(zhuǎn)變上述楊東板塊的紀(jì)人稱，“一部房東著急用錢的可能等不了那么時(shí)間，就說(shuō)可以通價(jià)格年前趕緊掉；但一部分房在年前一段時(shí)間不讓看房了。差多50%以上的房東會(huì)說(shuō)幫忙先調(diào)價(jià)格，年后再安看房，看看年后場(chǎng)怎么樣。價(jià)格整的趨勢(shì)基本都上調(diào)50萬(wàn)～100萬(wàn)元?！薄耙晕覀兘?jīng)手的上海綠的一套房源為例原本客戶和業(yè)主好價(jià)格，但在簽前，業(yè)主臨時(shí)漲了50萬(wàn)元，這個(gè)案子我們談到凌才完成?！鄙鲜?紀(jì)人說(shuō)道。在盧曦看來(lái)，從近期增掛牌來(lái)看，一處于低位，直接制后續(xù)交易。掛價(jià)格在經(jīng)歷一輪行后，短暫企穩(wěn)房東不愿意再度折讓步，畢竟近樓市利好政策多有助于提振信心而買家還有觀望態(tài)。因此，近期弈進(jìn)入新的階段其預(yù)測(cè)，今年上年價(jià)格繼續(xù)會(huì)調(diào)，下半年伴隨成量企穩(wěn)反彈，價(jià)也會(huì)企穩(wěn)、修復(fù)澎湃新聞?dòng)浾?計(jì)思?